我最近开始看好成都楼市

嗨，大家好，我是卢俊！

后台有网友留言在问，我对成都的楼市怎么看

点击下方视频看看到底该怎么选

其实我这一周去的城市里面，最让我印象特别深刻的是成都

我真的很看好成都，且认为成都未来可能整个一个趋势会有非常非常大的发展

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首先，我们发现成都可能最近被人认知，是他二手房成交量非常的猛，19000多套的成交量是超过了上海，基本上是全国2月份的时候单月成交最猛的一个城市

为什么二手房的猛值得我们去关注？

为什么去年很多楼市出现了问题？

其实一个背后很重要的逻辑就在于几乎所有的城市，除了上海之外，除了一线城市之外，几乎所有的二线城市都是以一手房供应为主导

一手房供应为主导没有问题，但是一手房供应为主导，导致了二手房的流动性没有那么强，也就导致了客户的购买力它是围绕着个人收入来去驱动的

所以这样的购买力是非常容易受经济周期以及对于行业信心的影响

但我们说上海，为什么我们说楼市比较稳，其实一个很重要的原因就是上海的二手房的比例是大过于一手房的

所以很多人就可以通过卖房来换得购买力，去换更好的房子

而这件事情我觉得正在成都发生，成都的二手房的成交量能有那么猛，本质意义上也就决定了成都的房产具备比较强的流动性，也让人可以有很多通过卖房去换房的可能

如果单个城市二手房能够崛起，对于他们来说，这个城市的楼市基底一定不会差

02

成都最近有一件特别耐人寻味的事情，大概三四年前，成都有一个非常明显的叫地块降容的政策

我们说对于很多内陆城市，高容积率是很正常的，不管是高容积率还是点式住宅都是很正常的，通过容积率的提高，换得比较高的一个土地出让的金额

但是成都在之前几年有一个非常明显的降容积率的一个现象，基本上目前在成都的老城区、核心区，它的一个地块容积率只有2-2.5左右，这是一个非常好的现象

这意味着两件事情

第一，城市的一手房供应量一定会下来

我们说现在其他城市，昆明、云南这些城市为什么楼市有问题，一个很重要的原因就是来自于它的供应量实在太多了

成都这样一个调整之后，未来它一手房的供应量一定是下来，所以供应量下来，它的楼市就会更稳健，以二手房为主，一手房作为改善

第二，当供应量下来或容积率下来之后，整个我们说成都都在往一手房，往品质改善这个方向去发展

所以目前各位去成都看一手房都还做得蛮不错的，板楼也开始出现了，我们说南北通风的房子也开始出现了，就容积率下来开始能够做一些南北通风的房子

很多人也觉得这个房子比以前要好，所以市场上已经进入了一个产品轮动的这么一个趋势

第三，我发现一个特别明显的现象，成都它有一个非常厉害的外来购买力来支撑，大量的少数民族都会去成都，少数民族是哪里？

他们叫“新西兰”，新疆、西藏、兰州这些少数民族有钱人

他如果离开他们的家乡，他肯定不会去武汉，肯定不会去重庆，他们全都去到成都，这也是导致成都城市购买力是比较充沛的这么一个现象

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对于我来说，我们说看一个城市的楼市稳健与否，看几个逻辑。

第一，看二手房市场稳不稳，房子只有变现了才有价值对不对？房子不变现，那是没有价值，所以二手房流通性稳不稳

第二，看外来人口愿不愿意在这扎根生活

第三，一手房供应量稳不稳

这 3 件事情基本上决定了一个城市比较稳定发展的节奏

我们说一手房供应太多一定是不好的，对不对？

供应太多，包括容积率太高，一定会出现大量的空城、鬼城的现象

我们之前去郑州、去昆明，这些地方为什么楼市都有问题？

它的地块容积率太高了，政府为了多卖地或者创造土地收益，毫无节制地出让高密度容积率的地块，导致了大量项目出现非常多的隐患

而成都最近正在从高容积率变成低容积率，它的容积率基本上跟上海持平的

这件事情是一个很有魄力且需要很大代价才会做的

大家千万不要觉得这个政策是随便做的，降低容积率这样土地总款肯定变少，或者土地出让总的面积一定变少，但是能够这么做，说明政府有决心

所以我觉得这一个事就可以看出，成都的政府还是很考虑行业的持续发展

所以从目前几个迹象来看，我对成都的好感度还比较不错的，这个城市的发展在我眼里应该还是一个比较长期持续，我觉得还蛮值得多观望的一个城市

以上为正文，来自真叫卢俊团队

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